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帮大家理解房屋的建筑面积、公摊面积

查看:  发稿日期:2019-06-14

 以往的规范、标准写的一般都很抽象,对于专业人士来看,多看几遍也能看懂,但是对于其他行业人员来看,枯燥、无味,甚至读一会就会呼呼大睡,因为有些词语都不知道什么意思,更何况说对规范的理解了。下面柳工将抽象的东西简化,为了大家更加容易理解,本文参考规范:GB/T50353-2005《建筑面积计算规范》,GB/T17986-2000《房产测量规范》。对房屋的面积说明,大家买了房,也知道钱花在哪里了,哪些面积是自己房间里可使用的面积,哪些面积是公共面积,也属于自己使用的一部分。

一、公摊面积包括哪些

答:房屋共用面积是指业主共同占有或共同使用的建筑面积,分摊的共用建筑面积可分为4类:

1. 建在幢内为本幢服务的水、电、气、暖通等相关设备用房。

2. 建在幢内为本幢服务的警卫室、信报间、消防控制室等管理用房。

3. 墙体部分,包括外墙、套与共用空间之间的分隔墙中,未计入套内墙体面积的其他墙体水平投影面积。

4. 本幢内的水平通道、垂直通道、大厅、门厅等公共通行建筑部位。

问:车库、人防、避难层是否计入分摊的共用建筑面积。

答:避难层、作为人防工程的地下室,不计入分摊的共用建筑面积;幢内设置的公共机动车库、非机动车库不计入分摊的共用建筑面积。

小区内地面的车位本身不是建筑物,在房产面积计算时不计建筑面积,也不会作为房屋的分摊面积。此外,不计入分摊的共用建筑面积还包括架空层、会所、物业管理用房以及为多幢房屋服务的公共用房和管理用房等。

公摊面积在建筑面积中应占的百分比如下(各有说法,此处数据仅供参考)

1、在多层住宅(4-6层)中,公摊系数通常在在10%-16%之间。

2、 在有电梯的板式小高层(7-11层)建筑中,公摊系数通常在15-20%之间。

3、 在有电梯的板式高层建筑(12层以上)中,公摊系数通常在18-25%之间。

4、 在有电梯的塔式小高层建筑(7-11层)中,公摊系数通常在18-22%之间。

5、 在有电梯的塔式高层建筑(12层以上)中,公摊系数通常在20-30%之间。

二、建筑面积包括哪些?
1.永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者,符合规则一般规定的亦应计算建筑面积。
2.多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。
3.房屋内的技术层(管道层、附层、夹层等)层高在2.20 米以上的按其墙外围水平面积计算。
4.穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20 米以上的,按其水平投影面积计算建筑面积。
5.楼梯、楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。
6.属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各楼层外围水平投影面积计算。
7.房屋天面上属永久性建筑,层高在2.20 米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。
8.原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间,高度在2.20 米以上的部位,按其外围水平投影面积计算。
9.挑楼、全封闭的阳台接外围水平投影面积计算。
10.与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊,均按柱外围水平面积计算。
11.房屋间永久性的、封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。
12.层高在2.20 米以上的地下层(地下室、半地下室、地下车库、地下商场等)及其相应出入口,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。
13.有柱或围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构外围水平面积计算。
14.玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时,以主墙体为准计算建筑面积。其墙厚亦按主墙体厚度计算。
15.属永久性建筑层高在2.20 米以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平面积计算。
16.与房屋相通的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算。雨蓬上盖面积小于柱外围水平面积时,按上盖水平投影面积计算。
17.室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下空间加以利用的,高度在2.20 米以上的部位,按其外围水平投影面积计算建筑面积(多层按多层计)。
18.机械车库不论其高度和停放层数,均按一层计算。
19.依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层有围护结构的,按其高度在2.20 米以上部位的外围水平投影面积计算。
20.房屋的伸缩缝,若与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

、计算一半建筑面积的范围
1.与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平面积的一半计算。
2.独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚等,按其上盖水平投影面积的一半计算。
3.未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。当围护结构向内倾斜时,按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积;当围护结构向外倾斜或外凸时,按底板外沿水平投影面积的一半计算。
4.无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。
5.有顶盖不封闭的架空通廊,按其外围水平投影面积的一半计算。

、不计算建筑面积的范围

1.层高小于2.20 米的房屋及房屋附属部位。
2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等,以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其他材料幕墙。
3.房屋之间无上盖的架空通廊。
4.房屋的天面、挑台,房屋天面上的花园、泳池。
5.顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时,挑台整体不计算建筑面积。
6.房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。
7.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
8.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分;临街楼房挑廊下用作社会公共通道的,不论其是否有柱,是否有围护结构,都不计算建筑面积。
9.屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。
10.利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。
11.广场式室外楼梯。
12.独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
13.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

14.电梯下方的电梯机坑。

 


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